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        Grundlagen der Grundstückswertermittlung



    1.Allgemeines

    Ziel einer Grundstückswertermittlung ist die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks,
    gem. § 194 BauGB , d.h. des Preises, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, ohne Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse, zu erzielen
    wäre.  Eine Grundstückswertermittlung, i.S.v. §194 BauGB, wird insbesondere im privaten
    Grundstücksverkehr ( z. B. für Kreditsicherungen,.. etc.) oder auch bei amtlichen Verfahren
    der Bodenordnung, sowie bei Ermittlung von Enteignungsentschädigungen,  benötigt.

    2.Rechtsgrundlagen

    - Baugesetzbuch ( §§ 192 ff. BauGB)
    - Immobilienwertermittlungsverordnung( ImmoWertV) 
    - Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006)
    - Sachwertrichtlinien (SW-RL)

    3.Wertermittlungsverfahren

    Folgende maßgebliche Bewertungsverfahren sind in der ImmoWertV normiert:

    - Sachwertverfahren ( §§ 21 ff WertV )
    - Ertragswertverfahren (§§ 17 ff ImmoWertV ) 
    - Vergleichswertverfahren ( § 15 ImmoWertV )

    4.Gutachterausschuss

    Der Gutachterausschuss ist i.S.v. § 192 BauGB, ist ein selbständiges, unabhängiges Gremium, mit dem gesetzlichen Auftrag , für die notwendige Transparenz auf dem Grundstücksmarkt, zu sorgen.
    Seine Hauptaufgaben sind:
    - Das Sammeln und Auswerten von Grunstückskaufpreisen
    - Die Veröffentlichung von Wertermittlungsgrundlagen wie Bodenrichtwerte,
      Liegenschaftszinsen, Marktanpassungsfaktoren, etc..

  •   Sachwertverfahren

      Rechtsgrundlage: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) §§ 21 - 23
    Anwendung: Wertermittlung von bebauten Grundstücken ohne direkten Renditebezug

  • Herstellungskosten baulicher Anlagen
    (§ 22 III ImmoWertV)
    =
    Brutto-Grundfläche x Normalherstellungskosten
    » DIN 277 (1987) / Anlage 1 SW-RL(NHK 2010)
    x
    Baupreisindex
     ( §22 III ImmoWertV )   
    =
      Herstellungskosten nutzbarer baul. Anlagen
    zum Wertermittlungsstichtag
    -
    Alterswertminderung(..linear)
    §23 III ImmoWertV
    +
    Bodenwert (§§ 21, 16 ImmoWertV).... sowie
    Herstellungswert Außenanlagen  (§ 21 II ImmoWertV)
    =
    vorläufiger Sachwert
    x
    Marktanpassung mittels Sachwertfaktoren
    (§§ 21,14 Nr.1 ImmoWertV)
    + -
    besondere objektspezifische Merkmale(Bauschäden..)
    » » § 8II Nr.2 ImmoWertV
    =
    Verkehrswert des Grundstücks
    » » §8 I ImmoWertV
     
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  •    Ertragswertverfahren (Allgemeines Ertragswertverfahren)


    Rechtsgrundlage: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) §§ 17 - 20
    Anwendung: Wertermittlung von Renditeobjekten wie Geschäftshäuser, etc. ..

  • Rohertrag der Grundstücke (§ 18 II ImmoWertV)
    »»  Summe Nettokaltmieten pro Jahr
    -
    Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV)
    » Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis
    =
    Reinertrag des Grundstücks (§ 18 I ImmoWertV)
    -
    Reinertragsanteil des Bodens (§ 17 II Nr.1 ImmoWertV)
    » » Bodenwert x Liegenschaftszins/100
    =
      Reinertragsanteil der baulichen Anlagen
    x
    Kapitalisierung des Reinertagsanteil d.baul.Anlagen
    »» mittels Multiplikation durch einen Vervielfältiger
    ... gem. § 20 i.V. m. Anlage 1 ImmoWertV
    =
    Ertragswert d.baul.Anlagen gem. § 17 ImmoWertV
    + -
    Zu -od. Abschläge wg. sonstiger wertbeeinflussender
    Umstände gem. § 8 III ImmoWertV
    +
    Bodenwert gem. § 16 ImmoWertV
    =
    Verkehrswert des Grundstücks gem §8 I ImmoWertV
     
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  •    Vergleichswertverfahren

  • Rechtsgrundlage: Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) §§ 15 - 16
    Anwendung: Hauptsächlich Wertermittlung unbebauter Grundstücke / Eigentumswohnungen

  • Vergleichspreise v.hinreichend übereinstimmender
    Vergleichsgrundstücke  od. bei unbebauten
    Grundstücken deren Bodenrichtwerte.
    » » §§ 15, 16 ImmoWertV
    +  -
    Berücksichtigung von Abweichungen
    » wegen Zustand des Objekts
    » bzgl. Wertverhältnissen a. d. Grundstücksmarkt
    » » § 15 ImmoWertV
    + -
    Prüfung wegen ungewöhnlicher Verhältnisse   
    » » § 7  ImmoWertV
    =
    Verkehrswert des Grundstücks
    » »  § 8  ImmoWertV
     
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  •    Kurzübersicht wichtiger Wohnflächenberechnungsnormen

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  •      Ermittlung der Brutto-Grundfläche i.S.d. Sachwert-Richtlinie (SW-RL)

  • Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Herstellungskosten eines Gebäudes, nach der Sachwert-Richtlinie(SW-RL) , ist deren Brutto-Grundfläche . Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen der Grundrißebenen eines Bauwerks, die laut nachstehender Skizze, aus den Bereichen  a und  b , zu ermitteln ist:

  • -  Bereich  a  :   Grundflächen überdeckt und allseitig umschlossen, hierzu gehören...
    Kellergeschoß(KG), Erdgeschoß(EG), 1. und 2.Obergeschoß(OG), ausgebautes und nicht ausgebautes,  nutzbares  , Dachgeschoß.

    -  Bereich  b  :   Grundflächen überdeckt jedoch nicht allseitig umschlossen, hierzu gehören... Wintergarten im Erdgeschoß, überdeckte Loggia im 1.OG sowie der überdeckter Teil der Terrasse
    im 2.OG.

    » » Nicht zur Brutto-Grundfläche gehört der
    -  Bereich c :  Grundflächen nicht überdeckt, hierzu gehören... Balkon im 1.OG u. 2.OG,
    nicht überdeckte Terrasse im 2.OG, sowie, Kriechkeller(lichte Höhe < 1,25 m ), Zwischen-
    decken..etc.

  • Für die Berechnung der Bruttogrundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließ-
    lich Bekleidung, z.B. Putz,
    in Fußbodenhöhe anzusetzen. Konstruktive und gestalterische
    Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen bleiben dabei unberücksichtigt.

    Der Bereich c wird mit den NHK 2010 nicht gesondert erfasst, da der Bereich c in der Regel
    kostenanteilsmäßig unbedeutsam ist. Sofern dieser Bereich von Bedeutung (Kostenanteil von
    mehr als 1%) ist, muß er zusätzlich ( als gesondert zu veranschlagendes Bauteil oder über
    den Gebäudemix als Nebennutzfläche mit geringeren Kosten) erfasst werden.

  •     Musterbeispiel : Brutto-Grundfläche des Erdgeschoß eines Einfamilienhauses

  • Geschoß Räumlichkeiten Maße in cm Maße in m² Brutto-Grundfläche
    in m²
    Grundfläche EG  Wohnzimmer,Küche, Flur, WC  1080 x 560 60,48 60,48
    Grundfläche EG    Erker 1 200 x 100 2,0 2,0
    Grundfläche EG  Erker 2 100 x 30 0,3 0,3
    Grundfläche EG  Wintergarten
     265 x 258  6,83 6,83
    Grundfläche EG  Terrasse (ungedeckt) 272 x 258 7,2 - !!!
    Gesamt EG - -
    76,81 69,62

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  •      Berechnung des Brutto-Rauminhalts (BRI) i.S.d. Sachwertrichtlinie SW-RL

  • Berechnungsgrundlage des Brutto-Rauminhalts, gem.Sachwertrichtlinie SW-RL(2012), ist die DIN 277(2005),   die streng von der Berechnung des  umbauten Raumes, nach der nicht mehr gültigen DIN 277(1950) abzugrenzen ist.   Bei älteren Planunterlagen, d.h. vor 1974, ist daher darauf zu achten, ob der Begriff "umbauter Raum" oder "Brutto-Rauminhalt(BRI)" benützt wird. Die Unterschiede beider Berechnungsarten sind erheblich, insbesondere bei der Volumenberechnung des Dachraumes.

    Nach der aktuellen DIN 277(2005), ergibt sich der Brutto-Rauminhalt grundsätzlich aus der
    Summe der Brutto-Grundflächen, die nach folgenden Bereiche getrennt zu ermitteln ist, d.h.
    - Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
    - Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,
    - Bereich c: nicht überdeckt.
     ..multipliziert mit den dazugehörigen Höhen.
    Als Höhen für die Ermittlung des Brutto-Rauminhalts gelten die vertikalen Abstände zwischen
    den Deckenbelagsoberkanten der jeweiligen Grundrissebenen bzw. bei Dächern die Dachbelags-
    oberkanten. Für die Höhen des Bereichs c sind die Oberkanten begrenzender Bauteile, z. B.
    Brüstungen, Geländer, maßgebend. Bei untersten Geschossen gilt als Höhe der Abstand von der
    Unterkante der konstruktiven Bauwerkssohle bis zur Deckenbelagsoberkante der darüber
    liegenden Grundrissebene.

    »Nicht zum Brutto-Rauminhalt gehören die Rauminhalte von:
    - Tief- und Flachgründungen,
    - Lichtschächten,
    - Außentreppen, Außenrampen,Eingangsüberdachungen,
    - Dachüberständen
    - auskragende Sonnenschutzanlagen,
    - über den Dachbelag aufgehenden Schornsteinköpfen,Lüftungsrohren und –schächten

  •  Beispiel: Berechnung des Brutto-Rauminhalts nach der aktuellen! DIN 277(2005)

  • Geschoß Räumlichkeiten Maße in m Brutto-Rauminhalt in m³
    Kellergeschoß
    (KG)
    KG-Länge(incl.Putz)
    x
    KG-Breite(incl.Putz)
    x
    KG-Höhe(incl.Kellerboden)
      20+(2*0,03) 
    x
    28+(2*0,03) 
    x
      2,6+(0,3) 
      1632,36 
    Erdgeschoß
    (EG)
    EG-Länge(incl.Putz)
    x
    EG-Breite(incl.Putz)
    x EG-Höhe
      20+(2*0,03) 
    x  28+(2*0,03) 
    x  2,75 
     1547,92 
    Dacheschoß
    (DG)
    DG-Länge(incl.Putz)
    x DG-Breite(incl.Putz)
    x 1/2 DG-Höhe
    (incl.Dacheindeckung)
      20+(2*0,03)
    x  28+(2*0,03) 
    x (5,2+0,05)/2
     1477,56 
      
          Insgesamt: 4657,84 m³
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  • Statistisches Bundesamt(...Baupreisindex)

    ....z.B. » Statistik, Kaufwerte für baureifes Bauland

    Quelle:Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2014-Regionaldatenbank Deutschland

    http://www.destatis.de

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